樓市行情清晰，國家釋放房地產“新消息”，今年買不買房有答案了

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每一年的這個時候，房地產市場的一舉一動都會牽動著購房者的敏感神經(jīng)，都會成為購房者觀察未來一年樓市變化的窗口期，今年自然也不例外。

回頭看看2019年，房地產市場總體可以用“平穩(wěn)”兩個字來概括，有相關機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年全年全國調控次數(shù)高達620次，同比上漲高達38%，無論是長期堅持房住不炒的定位還是不再把房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段，都表明了國家調控房地產市場的堅決態(tài)度。那么，2020年還會繼續(xù)保持這種態(tài)勢嗎？

其實，在筆者看來，雖然進入2020年才僅僅10天時間，但房地產市場已經(jīng)輪番出現(xiàn)了一大波“新消息”，而且都一一暗示了未來一年可能出現(xiàn)的樓市變化，無論買房還是賣房都值得關注。

具體來看，最近這10天時間，主要“新消息”如下：

繼12月25日，國家印發(fā)《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》，規(guī)定全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件之后，過去這10天，濟南、三門峽等一些城市開始陸續(xù)放開落戶限制。

1月1日，四川富順縣發(fā)布公告稱，今年上半年在富順縣城規(guī)劃區(qū)內購買新建商品房將有財政補貼，補貼額度為每平方米200元，補貼面積以《不動產權證書》出具的面積為準。

1月4日，銀保監(jiān)會出臺文件稱，銀行保險機構要落實“房住不炒”的定位，嚴格執(zhí)行房地產金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產市場，抑制居民杠桿率過快增長，推動房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

1月6日，唐山就加強市中心區(qū)商品房銷售管理有關事項發(fā)出通知，購房人購買新建商品住房，自網(wǎng)簽之日起42個月內不得上市交易。唐山打響開年限售第一槍，也成為全國第一個從網(wǎng)簽開始計算限售時間的城市。

1月6日，央行全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，據(jù)悉將會釋放大約8000億元流動資金。對此，業(yè)內普遍認為，年內仍有繼續(xù)降準的空間存在，未來或將引導房貸基礎利率LPR下調。

根據(jù)央行征信中心方面證實，第二代個人征信系統(tǒng)暫定于1月20日上線，在此之前會有一段維護期。據(jù)悉，新版征信將體現(xiàn)夫妻雙方的負債情況，即便離婚了，非主貸人再次買房也屬于有房有貸。

既然樓市“有緊有松”，那是不是可以直接和房價漲跌劃等號呢？

通過以上這6大“新消息”來看，房地產開年釋放的樓市信號有緊有松，比如唐山相當于抑制買房的需求，而四川富順則相當于鼓勵大家去買房，所以這可能會讓一部分觀望中的購房者在房子買賣問題上更加糾結和猶豫。那么，房地產調控的松緊是不是可以和房價的漲跌直接劃等號呢？

或許，答案并非如此。因為，早在不久之前，國家經(jīng)濟工作會議和住建部城鄉(xiāng)建設工作會議已經(jīng)對未來一年的樓市走向定下了明確的基調。

具體來看，主要體現(xiàn)在以下3個方面：其一，2020年要繼續(xù)堅持房住不炒的定位和因城施策的手段；其二，再次重申不再把房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段；其三，2020年要繼續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。不難看出，2020年穩(wěn)字繼續(xù)當頭的樓市行情早已明確了。

知道了國家對樓市的定調，這6大“新消息”釋放的信號就不難理解了：

（一）我們先看看松動的一方：四川富順縣購房補貼、人才購房落戶松綁、央行降準。

首先，富順縣購房補貼出臺的背景是當?shù)胤康禺a市場交易出現(xiàn)了疲軟態(tài)勢，房價已經(jīng)企穩(wěn)甚至下滑，通過補貼可以起到去庫存和促成交的作用，從而穩(wěn)定樓市和房價。

其次，人才購房落戶定向松綁是城市之間競爭的一種必然結果，而且根據(jù)以往的多次經(jīng)驗來看，“搶人”固然可以帶來潛在的住房需求，但對房價的刺激作用有限。央媒經(jīng)濟日報還發(fā)表評論稱，房價穩(wěn)定壓倒一切，放開落戶是為了找“接盤俠”的觀點根本站不住腳。

最后，過去這兩年，央行已經(jīng)多次降準，而且每次都已經(jīng)明確了支持中小微企業(yè)等實體行業(yè)的目標，雖然客觀上會利好樓市，但也無需大驚小怪，更無需過度解讀。

（二）我們再來看看收緊的一方：銀保監(jiān)會喊話加強金融監(jiān)管，唐山打響新年限售第一槍，央行二代征信系統(tǒng)即將上線。

首先，央行1月1日就發(fā)布了1月6日要降準的通知，而銀保監(jiān)會在4日發(fā)布了要加強樓市金融監(jiān)管的通知，這無疑提前給樓市看客們打了一劑“預防針”，澆滅了期待調控放松的幻想。

其次，唐山之所以打響新年限售第一槍，與近期唐山房價上漲過快有關。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，最新數(shù)據(jù)顯示唐山新房環(huán)比上漲1.9%，在70個大中城市中位居第一。其實，唐山并不是第一個因房價上漲“過于突出”而出臺調控的城市，早在去年，蘇州、呼和浩特、大連等就是類似情況。

最后，在舊版征信報告里，夫妻共同還款，一旦離婚，非主貸人的名下不顯示房貸信息，所以仍可以享受首套房的各種優(yōu)惠，從而滋生“假離婚”現(xiàn)象。但是，在新版征信報告里，離婚后，非主貸人再次買房也屬有房有貸，所以為了買房而“假離婚”的投機取巧想法可以放棄了。

通過上面有緊有松的調控可以看出，2020年的房地產走向基本仍會延續(xù)2019年的平穩(wěn)態(tài)勢，并不會出現(xiàn)太大波動。也就是說，無論調控政策如何變化，都不會脫離“房住不炒”這個大基調，房價大漲不可能，大跌同樣也不可能出現(xiàn)。因此，2020年的樓市行情基本清楚了。

在樓市繼續(xù)穩(wěn)字當頭的房地產態(tài)勢下，2020年買不買房也漸漸有了答案

總體上看，2020年樓市穩(wěn)字當頭。對于這種態(tài)勢，中泰證券研究所首席分析師梁中華表示，房價不漲或少漲，持有房產的成本高于回報率，投資房產意味著會出現(xiàn)虧損。無獨有偶。經(jīng)濟學家李迅雷也表示，雖然房價暫穩(wěn)，但其實每天都在虧錢，尤其是對于中小城市來說，流動性變差，當你需要現(xiàn)金時，就會發(fā)現(xiàn)很難變現(xiàn)。

因此綜合分析，見房就買還能賺錢的階段已漸行漸遠，也就是說，房價將逐步告別普漲階段。對于這一點，中國社科院在歷次住房發(fā)展報告中多次明確表示：一二線城市調控歷史最長，調控機制相對完備，所以房價波動性相對較小。相比之下，部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性的上漲后，棚改等政策逐步退出，后續(xù)需求不足，房價或將進入下跌階段，所以需要預防。

因此，未來一個時期內穩(wěn)字當頭、市場分化的特征已經(jīng)十分明朗。筆者認為，針對那些產業(yè)基礎良好，人口不斷集中的大城市，有能力也有需求的購房者可以早上車早入住早享受，隨著城鎮(zhèn)化進入下半場，未來依然會釋放住房需求。

反之，對房價上漲潛力和購買需求已經(jīng)大大透支的普通三四五線城市來說，2020年市場成交周期或有可能進一步拉長，房價調整是大概率事件，所以剛需可以稍安勿躁，按需行動，但炒房客應該適當減持、盡早止步了，否則得不償失。對此，你是怎么看的呢？