23省份推出今年老舊小區改造計劃，部分地區改造范圍擴大

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 在2020年的政府工作報告中，老舊小區被納入到既促消費惠民生又調結構增后勁的“兩新一重”建設中，提出要新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持管網改造、加裝電梯等，發展居家養老、用餐、保潔等多樣社區服務。

  在這一背景下，各地開始加速老舊小區改造的工作推進。21世紀經濟報道記者近日統計發現，已有23個省份發布了2020年老舊小區改造相關的工作計劃，從改造內容、改造范圍、改造資金來源、產業鏈等多個方面，推進相關工作。

  開展新一輪摸底調查

  根據住建部初步統計，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。

  2020年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，相比2019年的1.9萬個小區、約352萬戶居民增加一倍。根據21世紀經濟報道記者的不完全統計，截至6月初，已有23個省份發布了2020年老舊小區改造的工作計劃。

  盡管4月14日的國務院常務會議強調，老舊小區改造的重點是2000年底前建成的住宅區，但在地方的計劃中，標準則并不完全一樣，一些省份擴大了改造范圍。

  《福建省老舊小區改造技術導則（征求意見稿）》中提出，老舊小區改造的范圍是“2000年前建成、主體結構安全、公共基礎設施缺失影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的城市、縣城（城關鎮）老舊住宅小區”，但該文件同時提出，要“同步改造2010年前建成的部分基礎設施不完善的小區、街區和片區”。

  山東3月公布的《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》，則將老舊小區的時間標準劃定在2005年12月31日以前，并提出了到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區改造基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區改造任務。

  除了“改哪些”，在“怎么改”的問題上，各地也有不同的政策出爐，但多數是按照基礎類、完善類和提升類三類進行布置。

  安徽省今年計劃改造老舊小區871個，涉及住戶25.9萬戶。按照計劃，其“基本型”改造主要是優先補齊小區功能短板，拆除違建，解決供水、排水、供氣、供電、道路、通信(含光纖入戶)、停車等需求；“完善型”則主要是加裝電梯、房屋維修改造、配套停車場及充電樁、活動設施、物業服務、智慧安防設施等；而“提升型”則主要針對公共服務和公共環境，包括增設社區養老、托幼、醫療、家政、體育設施、智能信包(快件)箱等便民設施等。

  在具體進度上，各省進度不一。根據住建部網站的消息，吉林省正加快建立老舊小區改造項目管理體系，目前已經完成了城鎮老舊小區改造技術指導手冊（基本設施類）的編制工作。黑龍江近期則召開了全省老舊小區改造工作推進視頻會議，當地老舊小區改造進入招標建設階段。

  21世紀經濟報道記者了解到，各地還在推進新一輪的老舊小區摸底調查。

  北京在2017年9月曾開展一次全市老舊小區摸底調查，而在最新的《2020年老舊小區綜合整治工作方案》中，北京再次提出全面開展老舊小區摸底調查，基本建成老舊小區數據庫。

  一位中部省會城市的住建部門官員告訴21世紀經濟報道，當地從2012年開始推進老舊小區環境綜合整治，曾多次開展調查工作。但今年3月末開始新一輪的老舊小區普查，主要是為當地制定下一階段老舊小區改造提供決策依據，并建立相關的項目數據庫。

  各地投資強度各異

  老舊小區改造，錢從哪里來，到哪里去，是各界最為關心的問題。

  4月14日召開的國務院常務會議指出，推進老舊小區改造是擴大內需的重要舉措。自2019年起，將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，安排中央補助資金支持。

  從各地公布的改造標準來說，老舊小區改造的平均投資強度不一。根據中銀證券的統計，目前全國已有安徽、河北、貴州、青海四省公布了具體的投資計劃。

  其中，安徽省2020年全年城鎮老舊小區改造計劃涉及戶數總計259691戶，全省預計投資總額為329969.9萬元，平均每戶可達到1.27萬元。青海省平均每戶約為1.5萬元，“最貴”的貴州省每戶接近4萬元。而河北省2018年發布《河北省老舊小區改造三年行動計劃（2018-2020年）》，平均每戶金額僅為0.9萬元。

  不過，錢從哪里來的問題依舊存在。雖然老舊小區改造已經被納入到專項債范圍，但多位受訪研究人士均表示，專項債要求投向項目具有一定的收入，但老舊小區改造產生的現金收入有限，成為一大難題。

  對此，粵開證券首席經濟學家李奇霖向21世紀經濟報道表示，舊改專項債的一個重要收入來源是土地增值收益，即通過改造提升房屋和地段價值。而從實際落地情況來看，已有地方政府選擇采用以政府性基金收入作為償債資金來源。

  安徽銅陵市的舊改項目結合了94個老舊小區的雨污分流改造，總投資3.65億元，其中資本金1.65億元來自財政資金，其余部分通過專項債融資。這一項目償債的預期收益來源為土地出讓收入、污水收集處理收入，前者占總收入的49.65%，當地政府批準安排附近135畝土地出讓，作為資金還款來源。

  這些投資最終會形成多大的拉動作用？多位受訪人士均認為，雖然老舊小區改造對房地產投資的刺激作用不如棚改，但對相關領域需求的拉動作用仍然明顯。

  在2020中國國際涂料大會上，住房和城鄉建設部政策研究中心研究員趙路興表示，疫情過后，城鎮老舊小區改造將成為保民生、穩投資、拉內需的重要手段之一。根據前期全國試點情況，老舊小區改造中進行戶內二次裝修的比例為20%～30%，或帶動涂料整體市場空間進一步提升，這將為建筑涂料、建筑防水和涂裝行業提供很大的發展空間。

  國金證券則預計，在舊改的撬動下，消費建材領域中，防水材料獲得的市場空間可達236億元；涂料的市場空間為518億元；管材的市場空間為273億元。